Inquilino preterido na venda do imóvel pode pedir reparação mesmo sem contrato averbado

A averbação do contrato de locação no cartório de registro imobiliário não é condição obrigatória para que o inquilino possa reclamar indenização pelos prejuízos sofridos com a violação do seu direito de preferência na compra do imóvel. Esse foi o entendimento unânime adotado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso de uma empresa de fundição do Rio Grande do Sul, que diz ter sido preterida na venda do imóvel onde mantinha sua unidade de processamento de sucata.

O terreno alugado ficava ao lado de imóvel próprio da fundição, no qual funciona seu parque industrial – destinatário da matéria-prima processada pela unidade de sucata. Com isso, a empresa tinha interesse na compra, mas o proprietário vendeu o imóvel a terceiro, o que a obrigou a transferir a unidade de sucata para outro local. Segundo a fundição, o locador não a notificou previamente para que pudesse exercer seu direito de preferência na compra do imóvel.

Em ação de reparação por perdas e danos contra o ex-proprietário, a fundição afirmou que a compra lhe permitiria unificar os terrenos, perfazendo uma área total de mais de 50 mil metros quadrados, “o que implicaria acentuada valorização dos dois imóveis”. Por ter sido preterida no negócio, disse que sofreu prejuízos representados pelas benfeitorias que havia feito no imóvel, pelos gastos com a desocupação e a reinstalação da unidade em outro local, além dos aluguéis despendidos desde que lhe foi negada a possibilidade de exercer a preferência de compra.

O pedido de indenização foi rejeitado tanto pelo juiz de primeira instância quanto pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Para o tribunal, a fundição não teria direito à indenização por eventuais prejuízos decorrentes da inobservância do direito de preferência porque o contrato de locação não estava averbado perante o registro de imóveis. “O registro do contrato junto à matrícula do imóvel locado é pressuposto indispensável ao exercício da preferência”, afirmou a corte gaúcha.

Averbação

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso interposto pela fundição no STJ, entendeu que a averbação do contrato de locação não é imprescindível para a reparação por perdas e danos. Segundo ela, o artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991) estabelece que o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar reparação por perdas e danos ou entrar com ação pedindo a adjudicação compulsória do imóvel.

Só neste último caso a averbação tem importância. Diz a lei que o locador poderá exigir o imóvel para si desde que deposite o preço e demais despesas de transferência e entre com a ação de adjudicação no prazo de seis meses após o registro do negócio em cartório, e “desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”.

De acordo com a ministra, “a lei determina que a averbação do contrato locatício no registro de imóveis é imprescindível quando a pretensão do locatário for a de adquirir o imóvel locado, porque a averbação reveste o direito de preferência de eficácia real e permite ao inquilino haver para si o imóvel locado. Quando a pretensão é somente de índole reparatória, a averbação do contrato não é requisito para que o inquilino obtenha do locador o ressarcimento pelos prejuízos sofridos, pois, nessa hipótese, a violação do direito de preferência terá efeitos meramente obrigacionais”.

Inquilino preterido na venda do imóvel pode pedir reparação mesmo sem contrato averbado A averbação do contrato de locação no cartório de registro imobiliário não é condição obrigatória para que o inquilino possa reclamar indenização pelos prejuízos sofridos com a violação do seu direito de preferência na compra do imóvel. Esse foi o entendimento unânime adotado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso de uma empresa de fundição do Rio Grande do Sul, que diz ter sido preterida na venda do imóvel onde mantinha sua unidade de processamento de sucata. O terreno alugado ficava ao lado de imóvel próprio da fundição, no qual funciona seu parque industrial – destinatário da matéria-prima processada pela unidade de sucata. Com isso, a empresa tinha interesse na compra, mas o proprietário vendeu o imóvel a terceiro, o que a obrigou a transferir a unidade de sucata para outro local. Segundo a fundição, o locador não a notificou previamente para que pudesse exercer seu direito de preferência na compra do imóvel. Em ação de reparação por perdas e danos contra o ex-proprietário, a fundição afirmou que a compra lhe permitiria unificar os terrenos, perfazendo uma área total de mais de 50 mil metros quadrados, “o que implicaria acentuada valorização dos dois imóveis”. Por ter sido preterida no negócio, disse que sofreu prejuízos representados pelas benfeitorias que havia feito no imóvel, pelos gastos com a desocupação e a reinstalação da unidade em outro local, além dos aluguéis despendidos desde que lhe foi negada a possibilidade de exercer a preferência de compra. O pedido de indenização foi rejeitado tanto pelo juiz de primeira instância quanto pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Para o tribunal, a fundição não teria direito à indenização por eventuais prejuízos decorrentes da inobservância do direito de preferência porque o contrato de locação não estava averbado perante o registro de imóveis. “O registro do contrato junto à matrícula do imóvel locado é pressuposto indispensável ao exercício da preferência”, afirmou a corte gaúcha. Averbação A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso interposto pela fundição no STJ, entendeu que a averbação do contrato de locação não é imprescindível para a reparação por perdas e danos. Segundo ela, o artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991) estabelece que o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar reparação por perdas e danos ou entrar com ação pedindo a adjudicação compulsória do imóvel. Só neste último caso a averbação tem importância. Diz a lei que o locador poderá exigir o imóvel para si desde que deposite o preço e demais despesas de transferência e entre com a ação de adjudicação no prazo de seis meses após o registro do negócio em cartório, e “desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”. De acordo com a ministra, “a lei determina que a averbação do contrato locatício no registro de imóveis é imprescindível quando a pretensão do locatário for a de adquirir o imóvel locado, porque a averbação reveste o direito de preferência de eficácia real e permite ao inquilino haver para si o imóvel locado. Quando a pretensão é somente de índole reparatória, a averbação do contrato não é requisito para que o inquilino obtenha do locador o ressarcimento pelos prejuízos sofridos, pois, nessa hipótese, a violação do direito de preferência terá efeitos meramente obrigacionais”.

A averbação do contrato de locação no cartório de registro imobiliário não é condição obrigatória para que o inquilino possa reclamar indenização pelos prejuízos sofridos com a violação do seu direito de preferência na compra do imóvel. Esse foi o entendimento unânime adotado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso de uma empresa de fundição do Rio Grande do Sul, que diz ter sido preterida na venda do imóvel onde mantinha sua unidade de processamento de sucata.

O terreno alugado ficava ao lado de imóvel próprio da fundição, no qual funciona seu parque industrial – destinatário da matéria-prima processada pela unidade de sucata. Com isso, a empresa tinha interesse na compra, mas o proprietário vendeu o imóvel a terceiro, o que a obrigou a transferir a unidade de sucata para outro local. Segundo a fundição, o locador não a notificou previamente para que pudesse exercer seu direito de preferência na compra do imóvel.

Em ação de reparação por perdas e danos contra o ex-proprietário, a fundição afirmou que a compra lhe permitiria unificar os terrenos, perfazendo uma área total de mais de 50 mil metros quadrados, “o que implicaria acentuada valorização dos dois imóveis”. Por ter sido preterida no negócio, disse que sofreu prejuízos representados pelas benfeitorias que havia feito no imóvel, pelos gastos com a desocupação e a reinstalação da unidade em outro local, além dos aluguéis despendidos desde que lhe foi negada a possibilidade de exercer a preferência de compra.

O pedido de indenização foi rejeitado tanto pelo juiz de primeira instância quanto pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Para o tribunal, a fundição não teria direito à indenização por eventuais prejuízos decorrentes da inobservância do direito de preferência porque o contrato de locação não estava averbado perante o registro de imóveis. “O registro do contrato junto à matrícula do imóvel locado é pressuposto indispensável ao exercício da preferência”, afirmou a corte gaúcha.

Averbação

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso interposto pela fundição no STJ, entendeu que a averbação do contrato de locação não é imprescindível para a reparação por perdas e danos. Segundo ela, o artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991) estabelece que o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar reparação por perdas e danos ou entrar com ação pedindo a adjudicação compulsória do imóvel.

Só neste último caso a averbação tem importância. Diz a lei que o locador poderá exigir o imóvel para si desde que deposite o preço e demais despesas de transferência e entre com a ação de adjudicação no prazo de seis meses após o registro do negócio em cartório, e “desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”.

De acordo com a ministra, “a lei determina que a averbação do contrato locatício no registro de imóveis é imprescindível quando a pretensão do locatário for a de adquirir o imóvel locado, porque a averbação reveste o direito de preferência de eficácia real e permite ao inquilino haver para si o imóvel locado. Quando a pretensão é somente de índole reparatória, a averbação do contrato não é requisito para que o inquilino obtenha do locador o ressarcimento pelos prejuízos sofridos, pois, nessa hipótese, a violação do direito de preferência terá efeitos meramente obrigacionais”.

Doação de imóvel penhorado a filhos menores é fraude à execução quando gera insolvência do devedor

A doação de imóvel penhorado a filhos menores de idade caracteriza fraude à execução quando este ato torna o proprietário insolvente, ou seja, incapaz de suportar a execução de uma dívida. Esse é o entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). 

Diante dessa posição, os ministros decidiram afastar a aplicação da Súmula 375/STJ, que condiciona o reconhecimento da fraude à execução ao registro da penhora do bem alienado ou à prova de má-fé de quem adquire o bem penhorado.

Para o relator do recurso especial que trouxe a discussão do tema, ministro Luis Felipe Salomão, a doação feita aos filhos ainda menores do executado, na pendência de processo de execução e com penhora já realizada, configura má-fé do doador, que se desfez do bem de graça, em detrimento de credores, tornando-se insolvente. Segundo Salomão, esse comportamento configura o ardil previsto no artigo 593, inciso II, do Código de Processo Civil.

“Não reconhecer que a execução foi fraudada em situações como a dos autos, apenas porque não houve registro da penhora e não se cogitou de má-fé dos adquirentes do imóvel, é abrir uma porta certa e irrefreável para que haja doações a filhos, sobretudo menores, reduzindo o devedor à insolvência e impossibilitando a satisfação do crédito do exequente, que também, ressalte-se, age de boa-fé”, alertou Salomão.

Superada a aplicação da Súmula 375/STJ, os autores do recurso, filhos dos executados, também pediram o reconhecimento da impenhorabilidade do imóvel por constituir bem de família e porque os pais teriam outros bens indicados à penhora.

O relator destacou que o caso é de execução contra fiadores em contrato de locação, circunstância que é uma exceção à proteção de penhora prevista na Lei n. 8.009/1990, conforme consolidado na jurisprudência do STJ. Quanto à existência de outros bens penhoráveis, Salomão observou que o Tribunal de Justiça de Minas Gerais reconheceu que os doadores se tornaram insolventes com a doação do imóvel, conclusão que não pode ser revista sem reexame de provas, que é vedado ao STJ.

Seguindo as considerações do relator, todos os ministros da Quarta Turma negaram provimento ao recurso. 

Artigo 285-A do CPC não deve ser aplicado em decisões contrárias à jurisprudência

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que magistrado não pode julgar ação improcedente utilizando a regra do artigo 285-A do Código de Processo Civil (CPC) quando a sentença diverge de jurisprudência consolidada nos tribunais. 

O artigo 285-A do CPC estabelece que “quando a matéria controvertida for unicamente de direito e no juízo já houver sido proferida sentença de total improcedência em outros casos idênticos, poderá ser dispensada a citação e proferida sentença, reproduzindo-se o teor da anteriormente prolatada”. Esse dispositivo foi inserido no CPC pela Lei n. 11.277/06.

Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, o referido artigo criou método de trabalho voltado para a celeridade e racionalidade processuais, permitindo que o juiz, ainda na primeira instância, ponha um fim a demandas repetitivas. “A bem da verdade, permitir que se profiram decisões contrárias a entendimentos consolidados, ao invés de racionalizar o processo, seguramente acaba por fomentar o inconformismo da parte vencida e contribui com o patológico estado de litigiosidade verificado atualmente”, entende o ministro.

Salomão explicou que essa interpretação do artigo 285-A do CPC não viola a independência da magistratura. “Ser independente não significa uma garantia conferida exatamente à pessoa do juiz, às cegas, sem nenhuma teleologia”, afirmou. Para o ministro, essa garantia não pode ser acionada para prejudicar a prestação jurisdicional, com o fim de distribuir “diferentes ‘justiças’ a iguais jurisdicionados, ou transformar-se em assegurador de vaidades ou, ainda, quando for fonte de viciosa duração desarrazoada do processo”.

A tese foi debatida no julgamento de um recurso especial do Banco Itaú S/A. O autor da ação original pediu a revisão de contrato bancário que previa a cobrança de juros superiores a 12% ao ano, capitalização mensal de juros e comissão de permanência. O juízo da 2ª Vara Cível de Dourados (MS) utilizou o artigo 285-A do CPC para, liminarmente, julgar os pedidos improcedentes.

A sentença foi anulada pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul. Segundo os desembargadores, o referido artigo não deveria ser aplicado nas ações judiciais sobre revisão de contratos bancários. Primeiro porque a sentença de improcedência diverge da jurisprudência dominante no tribunal. Segundo porque o caso não trata apenas de matéria de direito, mas de questão de fato que é a interpretação de cláusulas contratuais para verificar se há alguma ilegalidade ou abusividade.

O recurso analisado pelo STJ foi contra essa decisão. O ministro Luis Felipe Salomão, relator do caso, entendeu que a aplicação do artigo 285-A do CPC da forma como foi feita pelo juízo de primeiro grau provocou o efeito contrário ao da celeridade e racionalidade desejadas e ainda prorrogou desnecessariamente o processo em mais de quatro anos. Seguindo as considerações do relator, a Turma negou provimento ao recurso, em decisão unânime. 

Honorários de advogado devem entrar na condenação por perdas e danos

A parte que deu causa ao processo deve suportar as despesas tidas pela parte contrária com advogados. O entendimento foi fixado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar um recurso de Minas Gerais. Segundo o órgão julgador, os honorários advocatícios contratuais integram os valores devidos como reparação por perdas e danos.

O recurso foi movido pela Companhia de Seguros Minas Brasil, condenada pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) a restituir os honorários de advogado que haviam sido pagos pela transportadora Transdelta em uma ação de cobrança. A transportadora ingressou em juízo alegando que a seguradora se negava a pagar os prejuízos sofridos em razão de acidente com um veículo segurado.

Além da cobertura do acidente, a transportadora exigiu reparação pelos danos materiais e morais que diz terem sido causados pela recusa da seguradora, inclusive as despesas com a contratação de advogados para realizar a cobrança judicial. O juiz de primeira instância considerou a ação procedente, mas o direito à reparação pelos gastos com advogados só foi reconhecido no TJMG, no julgamento das apelações.

De acordo com o tribunal estadual, a seguradora foi quem motivou a cobrança judicial, já que se recusara ao pagamento da indenização prevista contratualmente, e por isso deveria arcar com os honorários dos advogados constituídos pela Transdelta. Inconformada, a Companhia de Seguros Minas Brasil ingressou com recurso especial no STJ, sustentando que os honorários contratuais não caberiam à parte vencida no processo, a qual deveria responder apenas pelos honorários sucumbenciais.

Perdas e danos 
A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, disse em seu voto que o Código Civil de 2002 – nos artigos 389, 395 e 404 – traz previsão expressa de que os honorários advocatícios integram os valores relativos à reparação por perdas e danos. Ela esclareceu que os honorários citados no código são os contratuais e não devem ser confundidos com os de sucumbência – aqueles que a Justiça determina que o perdedor pague ao advogado do vencedor.

“Os honorários sucumbenciais, por constituírem crédito autônomo do advogado, não importam em decréscimo patrimonial do vencedor da demanda. Assim, como os honorários convencionais são retirados do patrimônio da parte lesada – para que haja reparação integral do dano sofrido –, aquele que deu causa ao processo deve restituir os valores despendidos com os honorários contratuais”, afirmou a relatora.

Em outro julgamento, cujo acórdão foi publicado em fevereiro (REsp 1.027.797), a Terceira Turma já havia decidido na mesma linha, considerando os honorários convencionais parte integrante do valor devido como reparação por perdas e danos. “Trata-se de norma que prestigia os princípios da restituição integral, da equidade e da justiça”, declarou a ministra.

“Para evitar interpretações equivocadas”, acrescentou Nancy Andrighi, “cumpre esclarecer que, embora os honorários convencionais componham os valores devidos pelas perdas e danos, o valor cobrado pela atuação do advogado não pode ser abusivo. Se o valor dos honorários contratuais for exorbitante, o juiz poderá, analisando as peculiaridades do caso, arbitrar outro valor.” Nessas situações, segundo ela, o juiz poderá usar como parâmetro a tabela de honorários da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB). 

DIREITO PROCESSUAL: Juros de mora sobre indenização por dano moral inc...

DIREITO PROCESSUAL: Juros de mora sobre indenização por dano moral inc...: "Juros de mora referentes à reparação de dano moral contam a partir da sentença que determinou o valor da indenização. A decisão é da Quarta..."

Juros de mora sobre indenização por dano moral incidem desde o arbitramento

Juros de mora referentes à reparação de dano moral contam a partir da sentença que determinou o valor da indenização. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e inaugura novo entendimento sobre o tema na Corte. A maioria dos ministros seguiu o voto da relatora, ministra Maria Isabel Gallotti. Ela considerou que, como a indenização por dano moral só passa a ter expressão em dinheiro a partir da decisão judicial que a arbitrou, “não há como incidirem, antes desta data, juros de mora sobre a quantia que ainda não fora estabelecida em juízo”.

A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que, nos casos de responsabilidade extracontratual, os juros de mora fluem desde a data do evento danoso (Súmula 54). Por outro lado, tratando-se de responsabilidade contratual, os juros de mora contam-se a partir da citação.

A ministra Gallotti esclareceu que, no caso de pagamento de indenização em dinheiro por dano moral puro, “não há como considerar em mora o devedor, se ele não tinha como satisfazer obrigação pecuniária não fixada por sentença judicial, arbitramento ou acordo entre as partes”. O artigo 1.064 do Código Civil de 1916 e o artigo 407 do atual CC estabelecem que os juros de mora são contados desde que seja fixado o valor da dívida.

Como os danos morais somente assumem expressão patrimonial com o arbitramento de seu valor em dinheiro na sentença de mérito, a ministra conclui que o não pagamento desde a data do ilícito não pode ser considerado omissão imputável ao devedor, para efeito de tê-lo em mora: “Mesmo que o quisesse, o devedor não teria como satisfazer obrigação decorrente de dano moral não traduzida em dinheiro nem por sentença judicial, nem por arbitramento e nem por acordo (CC/16, artigo 1.064)”.

Divergência

O julgamento que inovou a posição da Quarta Turma diz respeito a uma ação de indenização – por danos materiais, morais, estéticos e psíquicos – de um paciente do Hospital Moinhos de Vento, de Porto Alegre (RS). Internado nos primeiros dias de vida, ele foi vítima de infecção hospitalar que lhe deixou graves e irreversíveis sequelas motoras e estéticas.

Após a condenação do hospital ao pagamento de pensão mensal vitalícia à vítima, a ministra se propôs a reexaminar a questão do termo inicial dos juros de mora. Nesse ponto, o ministro Luis Felipe Salomão discordou, considerando que os juros devem contar a partir do evento danoso. O ministro afirmou que uma mudança brusca na jurisprudência precisa de uma discussão pela Seção ou pela Corte Especial. Foi, porém, vencido pelos outros ministros, que acompanharam a relatora em seu voto.

Entenda o caso

A ação de indenização foi ajuizada quando o paciente tinha 20 anos. De acordo com o perito ortopedista que atuou no processo, a infecção (septicemia) causou deformidades físicas que determinam um déficit funcional parcial e permanente da vítima. No curso da ação, o hospital pediu que o Laboratório Weinmann e o pediatra responsável por comandar a internação também respondessem pela ação (denunciação da lide).

O juízo de primeiro grau condenou o hospital a pagar reparação de danos morais (incluídos os danos estéticos e psíquicos) no valor de R$ 150 mil – com correção monetária (pelo IGP-M) a partir da data da sentença até o pagamento; juros de mora (juros pelo atraso no pagamento) desde a citação; despesas médico-hospitalares e tratamentos necessários para a correção ou diminuição dos problemas físicos e estéticos. A denunciação da lide, por sua vez, foi julgada improcedente.

As duas partes apelaram ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que manteve a sentença. Esclareceu, entretanto, que os juros moratórios referentes à indenização por dano moral devem contar a partir do momento em que foi fixado o valor da indenização, e que os juros anteriores à sentença e posteriores ao evento danoso já estão incluídos no valor determinado pela decisão de primeiro grau.

Recorreram, o hospital e o paciente, ao STJ. O hospital argumentou que o tribunal gaúcho se afastou da prova técnica, julgando a causa por presunção, sem que o autor tivesse se desincumbido do ônus de provar que a causa do dano seria a atuação do hospital. Também afirmou que o valor da reparação dos danos morais seria exagerado. Por fim, disse que a inexistência de vínculo contratual entre o hospital e o pediatra e o laboratório não impede a denunciação.

O paciente, por sua vez, alegou que o valor da indenização seria pequeno se consideradas as condições econômicas e a culpa do hospital, além da extensão e gravidade dos danos. Pediu, também, que, por conta da diminuição da capacidade de trabalho, o hospital pagasse pensão mensal indenizatória. Considerou que a correção monetária deveria incidir a partir do evento danoso. E que os juros de mora também deveriam ser contados do evento danoso (ou mesmo da citação, como afirmava a sentença).

Indenização

A ministra Maria Isabel Gallotti lembrou que a Súmula 7 do STJ não permite o reexame das provas. Sobre o nexo causal, destacou que o entendimento da Corte Superior é de que há responsabilidade do hospital relativamente à saúde do paciente, e que essa responsabilidade só pode ser afastada quando a causa do dano puder ser atribuída a evento específico, o que não ocorreu no caso.

Quanto ao valor da indenização, a ministra Gallotti afirmou que não é nem exagerado nem irrisório, únicos casos em que o STJ poderia rever a quantia. Relativamente à denunciação da lide, a relatora afirmou que esta não objetiva a simples transferência de responsabilidade pelo evento danoso, já que o denunciado é mero garante, e não réu.

Pensão

A ministra acolheu o pedido de pensão. Ela destacou que, embora o paciente esteja capacitado para trabalhar, o sacrifício e a dificuldade para obter melhores condições no futuro justificam o pagamento. Fixou, então, o valor em um salário mínimo, a ser pago desde a data em que a vítima completou 14 anos até o fim de sua vida.

Acerca da correção monetária, a relatora justificou que a sentença está de acordo com a jurisprudência do STJ, de que a correção incide a partir da data da decisão, já que o valor está atualizado até aquele momento.

A ministra manteve, em sua decisão, quase todo o acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. A única mudança foi a condenação do hospital a pagar a pensão mensal ao paciente. Para garantir o pagamento do pensionamento devido, o hospital deve constituir capital, conforme previsto no artigo 475-Q do Código de Processo Civil.