Mais-valia por valorização geral não pode ser compensada na desapropriação de área remanescente

A valorização não é compensável da indenização devida pelo poder público a proprietário de área desapropriada, objeto de posterior valorização pela construção de obra que beneficie todos os imóveis contíguos indistintamente. A decisão é da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A maioria dos ministros entende que só é possível compensação quando se comprova a valorização específica. 

O relator do recurso analisado, ministro Castro Meira, fez um histórico da evolução do pensamento jurídico sobre o tema. Ele explicou que a valorização de área decorrente de obra ou serviço público pode ser de dois tipos: geral, quando beneficia todos os proprietários da zona valorizada, indistintamente; e imediata ou especial, quando beneficia apenas um ou alguns proprietários.

“No primeiro caso, a jurisprudência tem entendido que a mais-valia do remanescente deve ser descontado do valor devido a título de indenização ao expropriado, por beneficia-lo diretamente”, disse. No segundo, o ministro explicou que os tribunais têm considerado injusto dar só ao expropriado esse desconto. Como explicou o ministro Meira, a valorização decorrente da obra beneficia todos, e só a cobrança de contribuição de melhoria seria o meio adequado para o Poder Público ressarcir as despesas realizadas.

Segundo ainda o ministro, a mais-valia resultante da realização da obra está dividida em ordinária, quando todos os imóveis lindeiros se valorizam na mesma proporção, ou extraordinária, quando um ou alguns se valorizam mais que outros sujeitos à valorização ordinária.

Na hipótese de valorização geral ordinária, de acordo com o ministro, o poder público tem em mão o instrumento legal da contribuição de melhoria. Já diante da valorização geral extraordinária, tem a desapropriação por zona ou extensiva, prevista no artigo 4º, do Decreto-Lei n. 3.265/1941. Para a Segunda Turma, somente na seara da valorização específica, o Estado pode abater as vantagens auferidas da indenização a ser paga, de acordo com o art.º do mesmo decreto.

Histórico

O relator esclareceu que a tendência da jurisprudência de vetar o abatimento da mais-valia pelo Estado como regra geral remonta à década de 50, e tinha por objetivo assegurar que o ônus da valorização fosse suportado não só pelo expropriado, mas por todos os beneficiados pelo melhoramento público. O entendimento também tinha por objetivo evitar que o desapropriado ficasse devedor do Poder Público acaso a valorização da parte remanescente fosse maior que o preço da parte desapropriada.

O relator explicou que essa tendência sofreu evolução na jurisprudência de forma a possibilitar a compensação nos casos de valorização específica -- diante da impossibilidade de repartir o ônus. Disso decorre que a compensação não pode ser feita na desapropriação, com exceção dos casos de comprovada valorização especifica e individual.

Caso concreto

O recurso analisado no STJ é de uma proprietária de terras de Santa Catarina. Ela ingressou com ação indenizatória por desapropriação indireta contra o Departamento de Estradas de Rodagem de Santa Catarina em virtude do apossamento administrativo levado a cabo pela autarquia estadual no ano de 1982 para construção da rodovia estadual SCT - 386.

Entre outros pontos, o Tribunal estadual concluiu que a valoração de 40% sobre o imóvel da autora, atestada por laudo pericial, em função da pavimentação asfáltica e construção da rodovia, deveria ser deduzida do valor da indenização.

Para o ministro Meira, ficou patente a mais-valia da área remanescente em decorrência da construção da rodovia. Contudo, essa se mostra não como especial, mas como geral, ao atingir os mesmos patamares dos demais imóveis lindeiros. “Daí, a respectiva mais-valia dever ser cobrada mediante contribuição de melhoria, a invalidar seu aba